HUD tiene como objetivo impulsar la propiedad de vivienda para compradores con préstamos estudiantiles elevados

HUD tiene como objetivo impulsar la propiedad de vivienda para compradores con préstamos estudiantiles elevados

El cálculo relajado de la deuda estudiantil probablemente calificará a más compradores negros e hispanos para préstamos respaldados por el gobierno federal.

WASHINGTON — La Administración Federal de Vivienda está relajando la forma en que evalúa la deuda de préstamos estudiantiles al sopesar la elegibilidad para asistencia para la compra de vivienda mientras la administración Biden presiona para ayudar a los prestatarios de bajos ingresos y reducir la brecha racial en la propiedad de vivienda.

Los cambios, que se presentaron en una carta a los prestamistas el jueves por la noche, tienen la intención de permitir que más prestatarios califiquen para préstamos respaldados por la FHA, una unidad del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano que brinda seguros sobre hipotecas para personas por primera vez y menores. -Compradores de vivienda de ingresos.

Los posibles compradores de vivienda que califican para la ayuda de la FHA suelen tener puntajes de crédito más bajos que las personas con otros préstamos respaldados por el gobierno, como los garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac, y son desproporcionadamente negros e hispanos, según los datos recopilados por los reguladores federales. El aumento de la deuda estudiantil en las últimas dos décadas ha coincidido con tasas históricamente bajas de propiedad de vivienda entre los hogares más jóvenes. Algunos investigadores dicen que los fenómenos están relacionados.

Relajar la forma en que toma en cuenta la deuda de los estudiantes hará que la FHA esté más en línea con otros programas hipotecarios respaldados por el gobierno, como Fannie y Freddie, que también flexibilizaron sus criterios en los últimos años. La administración Biden está proponiendo más asistencia para el pago inicial para la propiedad de vivienda negra y tomando una serie de otras medidas para cumplir con el compromiso de abordar la equidad racial en la vivienda.

“Esta nueva política marcará una gran diferencia para las personas en toda nuestra nación y es otro paso en nuestro mandato de promover la equidad y las oportunidades para la propiedad de vivienda”, dijo la secretaria de HUD, Marcia Fudge, en un comunicado. Se espera que la Sra. Fudge discuta los cambios en un evento de propiedad de vivienda para negros en Cleveland el viernes.

Antes de los cambios del jueves, el programa de la FHA asumió que muchos prestatarios estaban haciendo pagos mensuales equivalentes al 1% de sus saldos impagos de préstamos estudiantiles. Los grupos de la industria y los defensores de los consumidores dicen que el método tendía a inflar la relación deuda-ingresos de un prestatario y descalificaba a prestatarios que de otro modo serían solventes de los préstamos de la FHA.

Bajo la nueva política, la FHA abandonará la suposición del 1% a favor de un cálculo que refleje mejor lo que los prestatarios pagan mensualmente. Los cambios son una victoria para grupos como la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que dicen que la política existente ha impuesto obstáculos indebidos a los compradores de viviendas.

Alfreda Williams, asesora senior de propiedad de vivienda en HomeFree-USA, asesora hipotecaria en Riverdale, Maryland, dijo que muchas personas con ingresos sólidos fueron descalificadas de los préstamos de la FHA debido a la forma en que se calculan actualmente sus préstamos estudiantiles.

“Es realmente un problema ahora para muchas personas y especialmente para las personas de color”, dijo la Sra. Williams. Las minorías, dijo, tienen problemas de crédito en el pasado de manera desproporcionada que pueden hacer que sea más difícil para ellos calificar para el financiamiento convencional.

Deitric Selvage, quien administra subvenciones y contratos de investigación para una empresa consultora y está buscando una casa en los suburbios de Maryland, se encuentra entre los perjudicados por la forma en que se calcula su deuda estudiantil. Con más de $ 200,000 en deuda estudiantil, Selvage dijo que fue descalificado para un préstamo de la FHA porque el programa asumió que paga alrededor de $ 2,000 al mes en pagos de deuda estudiantil, mucho más que los aproximadamente $ 370 que realmente paga.

Selvage, de 39 años, dijo que encontró un prestamista que lo aprobaría previamente para un préstamo convencional, pero solo a través de un proceso que lo obligaría a renunciar a la asistencia para el pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez. Como resultado, tendría que gastar casi todos sus ahorros en un pago inicial.

“Significaría entrar en una casa sin ningún colchón financiero”, dijo.

No está claro cuántos prestatarios de la FHA con saldos altos de préstamos para estudiantes finalmente tendrán más facilidad para comprar una casa con los nuevos cambios; HUD no tenía una estimación en su carta de prestamista. También es probable que los efectos se vean amortiguados a corto plazo por el mercado inmobiliario al rojo vivo. Muchas casas están recibiendo múltiples ofertas y se venden por encima de sus precios de lista. Los prestatarios de la FHA suelen tener dificultades para competir en un mercado tan frenético porque a menudo compiten con compradores en efectivo que no requieren financiamiento, a quienes es más probable que los vendedores elijan.

Los cambios del jueves tendrán más en cuenta a los prestatarios que durante la última década han aprovechado las opciones ampliadas para el pago de la deuda de los estudiantes que vinculan los pagos mensuales a sus ingresos. Estas opciones, conocidas como reembolso “basado en los ingresos”, generalmente establecen pagos mensuales al 10% de los “ingresos discrecionales”, que se basan en una fórmula que incluye los ingresos brutos ajustados, y luego distribuyen los pagos en 20 o 25 años, según el tamaño de la balanza. Pasado ese tiempo, el gobierno cancela el saldo restante.

La inscripción en planes de pago de préstamos estudiantiles basados ​​en los ingresos se ha disparado a medida que muchos prestatarios, en particular aquellos que asistieron a la escuela de posgrado, asumen saldos cada vez más altos.

Para algunos prestatarios, sus pagos mensuales bajo el plan basado en ingresos son demasiado pequeños para cubrir los cargos por intereses, y mucho menos el capital. HUD, dijo un funcionario de la agencia, espera que su nueva fórmula considere más favorablemente estos pagos mensuales más bajos de préstamos estudiantiles.

Los cambios deberían dar a los recién graduados “agobiados por una carga significativa de deudas” una mejor oportunidad para comprar una casa, dijo David Stevens, quien dirigió la FHA durante la administración de Obama.

—Josh Mitchell contribuyó a este artículo.

Escriba a Andrew Ackerman a andrew.ackerman@wsj.com

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